FAQ – Knigge Immo Hamburg
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Sie haben Fragen?

Wir haben für jedes Anliegen eine sachkundige Antwort. Wenden Sie sich gern an uns, denn wir beraten Sie am liebsten persönlich.

Was leistet ein Immobilienmakler?

Sie beabsichtigen eine Immobilie zu veräußern oder zu erwerben? Dann sollten Sie sich an den Makler Ihres Vertrauens wenden. Informieren Sie sich am besten direkt und persönlich in einem Beratungsgespräch.

Doch was leisten Immobilienmakler wirklich?

Hier die Vorteile:

  • Persönliche Beratung
  • Ermittlung des marktgerechten Preises
  • Analyse der Aus- und Umbaufähigkeit
  • Prüfung der Instandhaltungsrücklage
  • Fragen zum Denkmalschutz
  • Beschaffung der Grundbuchauszüge
  • Katasterunterlagen, Steuer- und Versicherungsunterlagen, Baugenehmigungen, Bebauungsplan, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Auswertung der WEG-Protokolle, Lageplan
  • Begleitung der Finanzierung
  • Bonitätsprüfung
  • Klärung der Sondernutzungsrechte
  • Ausgleich der Interessen von Verkäufern und Käufern
  • Objektfotos
  • Erstellung von Exposés
  • Moderation der Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer
  • Notartermin vereinbaren
  • Energieausweis prüfen
  • Ein Handwerker-Netzwerk steht zur Verfügung
  • Klärung der Nutzungsrechte
  • Print- und Onlinewerbung von Objekten
  • Objektbesichtigungen durchführen
  • Vorbereitung des Kaufvertrages

… und vieles mehr.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Der richtige Preis Ihrer Immobilie ist der wichtigste Faktor bei der Vorbereitung für einen erfolgreichen Verkauf. Der Preis ist ausschlaggebend, um potenzielle Käufer anzusprechen.

Bitte beachten Sie: Ist der Angebotspreis weit über dem Marktwert, verzögert sich der Verkauf unnötig. Ist der Angebotspreis zu niedrig, verlieren Sie bares Geld. 

Viele Anbieter werben mit einer sog. „Wertermittlung“. Derartige Ergebnisse sind pauschal und spiegeln keinesfalls den tatsächlichen Wert einer Immobilie wider.

Für jede Immobilie unserer Kunden erstellen wir ein aufwendiges Verkehrswertgutachten über unseren zertifizierten Sachverständigen. Damit steht der Preis fest!

Mit einem Gutachten vermeiden Sie unangenehme Preisverhandlungen und ein Käufer kennt damit den echten Wert dieser Immobilie. Seine Bearbeitungszeit von Finanzierungsanfragen wird damit erheblich verkürzt!

Was ist eine Marktwertermittlung?

Grundsätzlich können Makler und Sachverständige/Gutachter den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. In den meisten Fällen werden allerdings Marktwertermittlungen nur in Form einer Schätzung abgegeben. Eine Schätzung ist nicht ausreichend, um eine Aussage zum Marktwert zu treffen.

Ein von Behörden und Gerichten anerkanntes Verkehrswertgutachten dürfen hingegen nur zertifizierte Sachverständige erstellen.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes werden verschiedene Wertermittlungsverfahren angewendet. Der Verkehrswert wird dabei durch die Faktoren, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt. Somit werden Werte, die nur zu diesem Wertermittlungsstichtag Gültigkeit hatten (Stichtagsbezogenheit), berücksichtigt. Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung − unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren, z.B. Sachwertverfahren und ein Ertragswertverfahren, vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Der Begriff Verkehrswert, oder auch Marktwert wird leider häufig missverstanden. Überall liest man von einer kostenfreien Marktwertermittlung in Werbeaussagen. Gemeint ist häufig lediglich eine pauschale Einschätzung von Immobilienwerten.

Warum ist ein Gutachten für Immobilien sinnvoll?

Durch ein Gutachten wird der tatsächliche Wert einer Immobilie ermittelt. Dabei werden alle Faktoren berücksichtigt, die wertrelevant sind. In jedem Bewertungsfall wird der Bodenwert ermittelt.

Die Gründe ein Gutachten in Auftrag zu geben, sind vielfältig, und es bedarf unterschiedlicher Bewertungsarten. Ein Verkehrswertgutachten wird erforderlich, wenn man eine Immobilie verkaufen oder erwerben möchte. Dabei werden je nach Bedarf zwei Berechnungen erstellt. Der Sachwert wird in den meisten Fällen ermittelt. Als stützendes Verfahren wird i.d.R. der Ertragswert zusätzlich ermittelt. Gibt es genügend ähnliche Objekte in einem nahen Umfeld, kann auch der Vergleichswert ermittelt werden.

Spezielle Gutachten, die zum Beispiel auch eingetragene Rechte und Belastungen berücksichtigen, sind umfangreich und ausschlaggebend für den Wert einer Immobilie. Egal ob Sie den Wert einer Immobilie in einem Scheidungsverfahren, einer Erbauseinandersetzung, im Zusammenhang mit einem Erbbaugrundstück, zur Festlegung von Steuern, oder zur Ermittlung von Wohnrechten benötigen, werden Sie den tatsächlichen Wert bestätigt bekommen.

Wie hoch sind die Kosten eines Gutachtens?

Für ein einfaches und komplettes Gutachten liegen die Kosten zwischen 1.600 und 2.500 EUR. Die Höhe ist jedoch vom tatsächlichen Aufwand und den spezifischen Anforderungen abhängig.

Für ein Kurzgutachten sollte ein Betrag ab 1.000 EUR einkalkuliert werden.

Was ist ein Vergleichswertverfahren?

Ein Vergleichswertverfahren dient der Wertermittlung von Immobilien. Die Bewertung erfolgt nach §15 ImmoWertV – Immobilienwertverordnung. Dabei werden die Kaufpreise aus den tatsächlich realisierten Verkäufen von Grundstücken abgeleitet. Es werden die Grundstücke zugrunde gelegt, die in ihrer Nutzung, Lage, Beschaffenheit, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Worin liegt der Unterschied zwischen dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren?

In einem Sachwertverfahren wird der Wert der Sache/der Immobilie ermittelt. Dabei wird der durch den jeweiligen Gutachterausschuss der Region festgelegte Wert des Grund und Bodens, sowie der tatsächliche Wert des Gebäudes ermittelt. Objektspezifische Besonderheiten der Immobilie, der Erhaltungszustand, Modernisierungen, das Alter des Gebäudes, sowie die rechnerische Restnutzungsdauer sind ausschlaggebend für den tatsächlichen Sachwert.

Steht der Ertrag aus einer Immobilie im Vordergrund, kommt das Ertragswertverfahren insbesondere bei Grundstücken in Betracht. Der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt steht dabei im Vordergrund.

Meistens handelt es sich bei den Bewertungsobjekten um Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, vermietete Eigentumswohnungen, oder z.B. um gemischt genutzte Grundstücke.

Ergänzend, oder auch als stützendes Verfahren wird ein Sachwertverfahren durchgeführt.

Was versteht man unter Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, wird von Sachverständigen ermittelt. Dieser Wert bezieht sich auf einen zuvor festgelegten Zeitpunkt, dem Wertermittlungsstichtag, z.B. der Todestag eines Erblassers. Dabei werden die wertrelevanten Punkte erfasst. Ein Verkehrswertgutachten weist den Wert aus, der unter tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten, der Beschaffenheit und der Lage ermittelt wurde.

Was muss ich bei einer Scheidung zum Thema Immobilie beachten?

Natürlich sind Ehescheidungen immer emotional, und gemeinsam angeschaffte Immobilien, oder eine mit in die Ehe gebrachte Immobilie bedeuten einen hohen Wert, den es auszugleichen gilt. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen, gemeinsam einen unabhängigen und zertifizierten Sachverständigen zu beauftragen. Das erstellte Gutachten wird Ihnen die Basis liefern, angeschaffte Werte für beide Parteien zu erhalten.

Was muss ich beim Verkauf einer Immobilie beachten?

Grundsätzlich gilt: Sämtliche Angaben und Informationen müssen der Wahrheit entsprechen. Vorschäden dürfen nicht verschwiegen werden. Das gilt auch für Schäden, die fachmännisch behoben wurden. Sollte sich herausstellen, dass Informationen bewusst falsch, bzw. verschwiegen wurden, kann dieser Umstand zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages führen.

Als Verkäufer hat man gegenüber einem Käufer die Informationspflicht.

Welche Verkaufsunterlagen sind notwendig?

Diese Unterlagen müssen für den Wohnungs- bzw. Hausverkauf unbedingt vorhanden sein:

  • Grundbuchauszug
  • Grundriss mit Maßangaben
  • Energieausweis (Pflicht!)
  • Grundriss/Schnitte
  • Teilungserklärung (Wohnung)
  • Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre (Wohnung)
  • die aktuellste Wohngeldabrechnung (Wohnung)
  • Betriebskostenabrechnung (Haus)
  • Mindestens 30 hochwertige Fotos
Was muss ich bei der Finanzierung einer Immobilie beachten?

Um eine Finanzierung zu beantragen, müssen nachstehende Unterlagen und Nachweise beigefügt werden:

  • Exposé/Beschreibung der Immobilie mit allgemeinen Texten, einer Objektbeschreibung, einer Lagebeschreibung, Kaufpreisangabe und Nennung der Kaufnebenkosten sowie Lichtbildern und Grundrissen.
  • Flurkartenauszug, nicht älter als 3 Monate
  • Versicherungsnachweis über die Gebäudeversicherung
  • Wohnflächenberechnung
  • Grundbuchauszug, nicht älter als 3 Monate
  • Einkommensnachweis
  • Persönliche Selbstauskunft
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  • Protokolle der letzten 3 Jahre aus der Eigentümerversammlung (Kauf von Eigentumswohnungen)
  • Aktueller Wirtschaftsplan (bei Eigentumswohnungen)
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